En miljon för luktproblem och murken fasad
BORGHOLM
En omöjlig prislapp samt stort underhållsbehov affären mellan Borgholm Energi och Ötab gällande Mittpunkten omgärdas av frågetecken. Även internt inom Borgholm Energi finns vissa tvivel. Enligt värderingen bedöms underhållskostnaderna till cirka 500 000 kronor. Jag är rädd för att det kan kosta mer, befarar fastighetschefen Kenneth Hallberg.
Besiktningen och värderingen av Mittpunkten gjordes i oktober/november förra året av företaget Atrio arkitekter i Kalmar.
Stora delar av byggnaden kunde inte inspekteras vid besiktningen.
Kryputrymmena är cirka 200 300 mm högt och ej inspekterbara i sin helhet utan endast via luckor i golv.
I kontor 1 kan kännas en viss lukt när man stiger in i rummet och dörren har varit stängd. Kontor 2 var låst och kunde ej besiktigas, men enligt uppgift luktar det mer i detta rum. För bedömning av orsak och åtgärder bör en särskild utredning utföras, sägs det i värderingen.
kan kosta mer
I den fortsatta genomgången av fastighetens skick konstateras att ventilationssystem för fastigheten saknas, att träpanelen på fasaden delvis är murket, läkt och underlagspapp på taket behöver bytas ut, takpannorna rengöras eller bytas ut och att hängrännorna är i behov av utbyte.
Det framgår också att kommunen under många år gjort förlust på uthyrningen av Mittpunkten. För byggnaden har kommunen betalat 100 000 kronor i årligt arrende till Ötab för att sedan hyra ut för 115 000 kronor. Samtidigt har driftkostnaderna (el, vatten, sophämtning), vilka kommun betalat, uppgått till drygt 31 000 kronor.
Avkastningsvärdet på byggnaden beräknas till 1 684 000 kronor och från den summan dras 500 000 kronor för primära underhållskostnader.
Men 500 000 är en bedömning, det ska vi ha klart för oss, förklarar fastighetschef Kenneth Hallberg på Borgholm Energi.
Det kan finnas dolda fel, jag är rädd för att det kan kosta mer. Men det är min åsikt.
Kenneth Hallberg har även synpunkter på dagens hyresnivå.
Den borde höjas, hur mycket kan jag inte uttala mig om.
inte ett smackEfter avdraget för underhåll bestäms värdet till 1 185 000 kronor, en nivå som väl överensstämmer med det bokförda värdet i Ötabs bokslut (972 000 kronor) och även i linje med prislappen: en miljon.
Kritiker av affären anser dock att Ötabs värdering av fastigheten är uppblåst för att rädda bokslutet och att prislappen varit omöjlig i en traditionell försäljning via mäklare.
Mittpunkten är inte värt ett smack i praktiken, den inte kan säljas till någon hugad spekulant eftersom den står på kommunal parkmark.
Teoretiskt kan man tillskriva den vilket värde som helst, men det är bara kommunen själv som kan köpa den, säger en av många kritiker utanför den politiska sfären.
Denne fortsätter:
Affären innebär att skattebetalarna i Borgholms kommun ensamma får ta ansvar för saneringen av det uppblåsta värdet av Mittpunkten i Ötabs balansräkning, trots att Mörbylånga kommun har lika stor del av ansvaret.
Från mäklarhåll ifrågasätts värderingen i sin helhet.
Gör de (Atrio arkitekter) värderingar? Det har jag aldrig hört talas om, varför anlitade man inte någon lokal värderare som kan Borgholm, frågar sig en person med mycket goda mäklarkunskaper.
osäljbar
Efter att läst värderingen kritiserar han den på främst två punkter.
Besiktningsmannen har inte kunnat inspektera hela byggnaden och då kan man inte göra en värdering. Rum det luktar i var låst....jag hade inte besiktigat under de förutsättningarna.
Direktavkastningskravet i värderingen är fem procent, vilket är mycket lågt. I regel brukar det ligga man sju-åtta procent. Räknar du på åtta procent är det en förlustaffär och ju lägre avkastningskrav ju högre värde på fastigheten och tvärtom.
Hade fastigheten gått att sälja för en miljon på den öppna marknaden?
Nej, inte med tanke på att den står ofri grund.
MICHAEL STÅHL
michael.stahl@olandsbladet.se
